ASEMAS reprodueix l'article d'Agustí Borrell "Carta abierta al amigo perito"

ASEMAS ha recuperat aquest mes de setembre un de tants articles imprescindibles del que va ser President de la nostra Agrupació, l'Agustí Borrell i Calonge. 

És una reflexió sobre la feina del perit. 

Sobretot, no deixeu de llegir-lo, i el deixarem aquí penjat per sempre que us calgui retornar-hi.

Podeu veure'l a la web d'ASEMAS clicant aquí

CARTA ABIERTA AL AMIGO PERITO

BLOG DE ASEMAS / 2 semanas ago

Reproducción de un artículo del arquitecto  AGUSTI BORRELL I CALONGE q.e.p.d, publicado en enero de 1998. (En aquellas fechas Agustín Borrell era el  Presidente de la Agrupación de Arquitectos Expertos, Periciales y Forenses del Colegio de Arquitectos de Cataluña).  Aunque el artículo es anterior a la entrada en vigor de la LOE,  y en el mismo se haga referencia a alguna normativa que ya no tiene vigencia, el trasfondo o mensaje del mismo resulta totalmente vigente en la actualidad.

Querido amigo y compañero:

He de confesarte, cuando escribo estas líneas, que busco en ti a un colaborador, justo e imparcial, que sepa analizar y criticar mi trabajo y mis errores con la máxima objetividad. Tanto si actúas como perito de parte como si lo haces revestido de la autoridad que te da el nombramiento como perito procesal, he de pedirte que, antes de empezar tu crítica, te pongas en mi piel y analices con prudencia cuáles son los hechos, cuáles son los motivos de mi posible torpeza y, en definitiva, que es lo que se puede acreditar que he hecho mal.

Para ello te pido, ante todo, que actúes con la máxima competencia profesional. Si no conoces bien parte del tema, no dejes de consultar a compañeros más expertos en determinadas materias que te podrán ayudar. Hoy es muy difícil conocer bien todas las técnicas y todas las Normas, por lo que muy pocos, tal vez ninguno, puede considerarse un buen conocedor del complejo entresijo normativo en el que estamos inmersos. No te olvides de que algunas Normas, como las UNE, son Normas de “normalización” y otras, como las NTE, sólo son obligatorias si así consta en la Memoria del Proyecto. También he de pedirte que tengas en cuenta que casi ninguna Norma Básica es obligatoria a priori, y que el facultativo para decidir si aplica otros criterios es el que proyecta y dirige la obra y no el perito. No te extrañe, por ejemplo que haya aceptado un hormigón de 180 Kg/cm², de  resistencia, cuando mi proyecto estaba calculado para 200 Kg/cm². Es una facultad que la Norma me permite sin necesidad de justificación. Y no es la única.

También te tengo que pedir que no te fíes únicamente de los datos del proyecto. En la obra, se cambian cosas, y ello no siempre se documenta, pero nunca se agrieta una casa porque falta “un papel”. No caigas en la trampa de los periodistas que siempre explican que “el edificio se derrumbó porque no tenía licencia de obras”. He de pedirte que compruebes el canto real de los forjados, las resistencias reales y, en general, cuál ha sido la realidad de la ejecución, que finalmente es lo que cuenta. Si me consultas, tal vez te podré explicar muchas cosas que te servirán para establecer la relación causa-efecto, que es lo que finalmente te interesa a ti, y por supuesto al Juez. Sólo te pido objetividad, criterios técnicos basados en normas obligatorias y una exposición clara y concisa para que la entiendan los abogados y los jueces. Piensa que tú eres su asesor, y es imprescindible que te entiendan. Si no te entienden, lo más probable es que saquen conclusiones erróneas y yo resulte perjudicado.

No te voy a pedir independencia e imparcialidad, ya que doy por hecho que no me estoy dirigiendo a un compañero mercenario, que desgraciadamente los hay, sino a uno que quiere actuar con seriedad y buen hacer profesional. Yo estoy dispuesto a asumir mis culpas, pero te pido que no seas tú mi juzgador. Te pido opiniones y criterios técnicos bien fundados, y no una crítica basada en cómo tú lo hubieses hecho. Recuerda que “cada maestrillo tiene su librillo”, y que el “librillo” de los demás no tiene que ser necesariamente “el malo”. Tal vez sea peor que el tuyo, pero no es esto lo que interesa a la Justicia. Lo que interesa es saber si el mío está adecuado a lo que exigen las Normas obligatorias.

Si te pones en contacto conmigo te explicaré por qué la cubierta no cumple la norma térmica, ya que yo proyecté un desván no habitable, y luego el propietario lo hizo habitable. Te explicaré por qué modifiqué la cimentación a la vista del terreno contrastando los datos del estudio geotécnico. Te explicaré en que hoja del Libro de Órdenes consta como se debía realizar el mimbel. Te explicaré muchas cosas que estoy seguro te serán útiles para tus conocimientos y tu imparcialidad. No temas que me sienta incómodo por tu llamada. Puedes estar seguro de que te lo agradeceré, y tu peritaje será mejor.

Si no ves claro si los vicios son o no ruinógenos, dilo con claridad, pero no te dejes llevar por la mala costumbre de considerar que todo es ruinógeno. Ésta es una mala costumbre que hemos creado los propios peritos forzando a los Tribunales a una Jurisprudencia con la que no están de acuerdo la mayoría de los Magistrados. También tengo que pedirte que analices y ponderes si hay vicios de dirección o de proyecto, de ejecución o de mantenimiento. Y si crees que son de suelo, dilo también con claridad. Pero no me imputes la culpa, ni me repartas porcentajes de responsabilidad. Deja que el Juez haga su papel. Recuerda que si no ayudas al Juez, éste aplicará una responsabilidad solidaria, y esto es muy injusto. Pero si te pasas, y repartes responsabilidades, estás faltando a tus obligaciones. ¡Aunque te lo pregunten frontalmente! Decir de qué “tipo” de vicio se trata no equivale a señalar directamente al culpable. Esto ya lo hará su Señoría. Es su derecho y su obligación.

 Por último te pido que le des al Juez una idea del importe económico de las reparaciones que estimes necesarias. Por lo menos le servirá para tener una idea de la importancia del asunto. Pero recuerda la fecha del proyecto y de la obra, y no me pidas reparaciones de calidad distinta a la de la obra inicial, o técnicas costosas que ni tan sólo existían cuando se hizo la obra. En resumen, lo que no creo que me corresponda es tener que dejar la casa como nueva cuando ya tiene 10 años de edad. Gracias por entenderlo.

Finalmente, cuando vayas a firmar tu Dictamen, acuérdate de mí, otro arquitecto. Alguien que algún día puede firmar un Dictamen similar de una obra tuya, y sin el más mínimo corporativismo, trata de analizar la situación como si tú mismo fueses el afectado. Reconociendo tus errores pero no asumiendo las faltas de los demás. Te podría pedir que me tratases como a un amigo. Pero no lo haré. Me limitaré a pedirte que me trates como a un profesional que ha tratado de hacer un buen trabajo y tal vez ha cometido algún error, pero no me trates como un “enemigo a batir” para tu lucimiento personal. Piensa que tu lucimiento personal sólo se fundamenta en estos criterios de buen hacer profesional, objetividad, apoyo normativo, razonamiento y justificación de los hechos y un gran soporte de conocimientos profesionales expuestos para ser comprendidos por personas normales, que no entienden de nuestros tecnicismos y de nuestra jerga profesional.

Gracias por tu interés en escucharme. Gracias por tratar de comprenderme. Gracias por tu objetividad. Y como ciudadano de a pie, gracias por tu colaboración con la Justicia.

Un cordial saludo,

AGUSTI BORREL I CALONGE, Arquitecto

Presidente de la Agrupación de Arquitectos Expertos, Periciales y Forenses del Colegio de Arquitectos de Cataluña

Enero- Febrero 1998

Reproducción de Artículo en recuerdo póstumo y cordial homenaje a su memoria.

La sentencia del TSJ Extremadura y "El drama de la valoración del suelo urbano"

Podéis seguir el debate al respecto que se está manteniendo en Linkedin, en el grupo VALORAR KnowHow, aquí

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El 19 de junio se publicaba en el diario Expansión el artículo "El drama de la valoración del suelo urbano" en referencia a la desestimación por el Tribunal Supremo del recurso de la Abogacía del Estado contra la sentencia del  TSJ de Extremadura sobre la valoración del suelo clasificado como urbano en los Planes Generales y todavía no desarrollado por el planeamiento derivado. 

Dicho de forma coloquial, lo que venía siendo "pagar por lo que te gustaría tener y cobrar por lo que realmente tienes", cosa que se nos hacía difícil de comprender a los técnicos y todavía más a los afectados cuando se daban cuenta del juego perverso a que se veían sometidos sus bolsillos y propiedades. 

El Tribunal Supremo ha impuesto sentido común, lo cual en este momento es, por lo menos, reconfortante. 

A la espera de nuestro escrito de opinión, no os perdáis ni la sentencia, ni el artículo de Expansión:

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Añadimos a esta publicación el artículo de Elcuartopoder.es, de 20 de julio de 2014:

El Supremo liquida una ficción catastral y da pie a una devolución generalizada de impuestos

FÉLIX BORNSTEIN | Publicado: 16/7/2014 07:04

Más de 900.000 inmuebles radicados en todo el territorio nacional pueden ver afectada su calificación (y también su valoración) catastral. Y, como consecuencia de esa alteración, los ayuntamientos deben bajar las próximas cuotas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)que pagan los titulares de dichos elementos inmobiliarios. Además, la resolución judicial de la que les voy a hablar enseguida provocará necesariamente la reducción de diversos tributos estatales, autonómicos y locales, empezando por la onerosa “plusvalía municipal”.

La Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo 2159/2014, de 30 de mayo, ha pulverizado la doctrina de la Dirección General del Catastro (muy beneficiosa para las comunidades autónomas y los ayuntamientos) consistente en que la simple inclusión de un terreno hasta entonces rústico en un ámbito “sectorizado” (destinado a ser urbanizado por el planeamiento urbanístico general) es un factor que lo reclasifica como suelo urbano a efectos catastrales. Y ello aunque dicho terreno todavía no pueda urbanizarse –ser objeto de transformación material- por su dueño al no haberse aprobado el “instrumento urbanístico” (el plan parcial, si el plan general no entra en detalles) imprescindible para determinar el desarrollo urbanístico concreto de esa parcela.

Con esa fórmula tan sencilla que acabo de comentar se incrementaba hasta ahora, de forma automática y artificiosa, el valor catastral del terreno en cuestión (a través de la aprobación de la oportuna ponencia de valores por el Catastro Inmobiliario, que es un organismo estatal) y el ayuntamiento correspondiente recaudaba más por la “conversión” (meramente nominal) en “urbano” de un suelo hasta ese momento de naturaleza rústica. A pesar de ello, bastantes propietarios de suelo rústico pensaban que les había tocado la lotería debido a las expectativas de un gran beneficio futuro. Sí, la recalificación era miel sobre hojuelas… hasta que llegó el crashdel mercado inmobiliario, creció vertiginosamente el tamaño del stock de edificios y de suelo urbano sin demanda, bajaron los precios y los ‘afortunados’, atónitos, se despertaron de la siesta. Con el pinchazo de la burbuja ‘ladrillera‘ las elevadas cargas tributarias del suelo “urbanizable” empezaron a irse por el desagüe (léase la cañería que conduce a las arcas municipales) sin ningún ‘retorno‘ posible y el sueño de muchos se trastocó en pesadilla.

Sin embargo, las diversas haciendas públicas han continuado ‘erre que erre’ y no parecían dispuestas a perder una fuente de financiación tan lucrativa, aunque hoy la realidad del mercado inmobiliario no tenga nada que ver con la de los magníficos y prolongados años en que los responsables políticos y administrativos del urbanismo español (y también los de su fiscalidad, de uno u otro signo ideológico) inyectaban oxígeno a una burbuja que nunca iba a estallar.

En contra de la versión oficial se ha pronunciado el Tribunal Supremo, confirmando una Sentencia dictada el 26 de marzo de 2013 por el TSJ de Extremadura. El Alto Tribunal, resolviendo un recurso de casación en interés de la ley, aclara en su Sentencia del último 30 de mayo lo siguiente: que, para la validez de la calificación catastral del suelo como urbano, es necesario que se haya aprobado con anterioridad el oportuno plan parcial que establezca las determinaciones para su desarrollo, o que tal instrumento sea irrelevante porque el propio plan general prevea la ordenación detallada del suelo sin la ayuda de un planeamiento de desarrollo ulterior. Aquí la pieza clave ha sido la Ley del Suelo de 2007, al utilizar una concepción restrictiva del “suelo urbanizado”, que únicamente es el integrado “en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propias del núcleo o asentamiento de población del que forme parte”. Dicho suelo debe estar ocupado por una edificación o, al menos, reunir las condiciones legales para que se erija la misma.

Lo mejor que puede decirse de la resolución del Supremo es que ha puesto fin a una errónea tesis administrativa que, diferenciando radicalmente los efectos de la normativa urbanística y la fiscal (como si fueran dos ordenamientos sin ningún punto interno de conexión), ponía las cosas muy cómodas a favor de la Administración. Porque, mientras ese “suelo urbanizable” (una categoría suprimida por la Ley del Suelo de 2007) está infravalorado a efectos expropiatorios y de responsabilidad patrimonial del Estado, el propietario del mismo (en su condición de contribuyente) ha soportado (“gracias” a un valor catastral muy superior) fuertes cargas por distintos tributos. Es decir, la magnitud real del valor de mercado -muy pequeño en espera de la aprobación del oportuno “instrumento urbanístico”- no casaba bien, en beneficio de las Administraciones tributarias, con la ficción establecida por el Catastro de un valor fiscal muy superior al “urbanístico”. Esa divergencia, que hasta hoy ha sido el pan nuestro de cada día, significaba vulnerar el principio de capacidad económica y gravar una riqueza inexistente.

Parece que a algunos ayuntamientos se les acaba ese dinero fácil. Y, además, tendrán que hacer frente a imprevistos respecto al pasado, pues la Sentencia del Supremo, al margen de sus consecuencias de futuro, será aprovechada por muchos contribuyentes defraudados para reclamar y poner en marcha un aluvión de solicitudes de ingresos indebidos (por cuotas excesivas de IBI, “plusvalías municipales” inexistentes, etc., etc.). Quizás también (y Dios me libre de prejuzgar a todos los afectados) algún particular ‘ambiciosillo’ haya caído por fin en la cuenta de que el verbo “recalificar” le convertía en un parásito de una economía oficial que vendía un futuro de ‘milagros sin esfuerzo‘. Sea lo que sea, creo que el Tribunal Supremo ha hecho un gran trabajo.

¿Qué pasará ahora? En teoría, y de cara al futuro, el Catastro debería revisar de oficio la calificación y la valoración de los bienes inmuebles afectados por la Sentencia. En otro caso, y sobre todo mirando hacia atrás, los interesados tendrían que impugnar los valores “urbanos” fijados por el Catastro, reimportar a sus terrenos la condición perdida de “rústicos” y, después de esta batalla jurídica, pedir la devolución de lo pagado de más a quien corresponda: al ayuntamiento por IBI o plusvalía municipal, al Estado o a su comunidad autónoma respecto a la imposición patrimonial, etcétera.